Compte rendu mercredi citoyen sur le logement (11/09/2013)

Vingt quatre participants et dix sept intervenants

Présentation liminaire

Infos prises sur le site du Département, du Parisien, d’Ouest-France

SAINT-NAZAIRE

68OOO habitants

51 % de locataires

5 % de résidents secondaires

7 % de logements vacants

+ de 25 % de logements sociaux

CONSTAT

Malgré l'attrait de la Ville, et la proposition immobilière de construction, d'achat ou de location, on ne constate pas d'augmentation caractéristique de la population

Chacun peut voir dans le centre comme dans les autres quartiers de la Ville le nombre important de maisons à vendre.

Des observateurs ont remarqué que beaucoup de jeunes ménages allaient construire dans les communes périphériques à cause du prix des terrains trop chers

Selon des agences immobilières, malgré les demandes et l'attrait pour la côte, dont la « SILVER ECONOMIE », le prix de l'immobilier à St Nazaire ne baisse pas, les propriétaires ne veulent pas vendre à des prix moins élevés qu'à l'achat ou du marché.

INFOS AUPRES D'ASSOCIATION D'AIDE AU RETOUR AU LOGEMENT

La famille COQUEN (propriétaire de la casse automobile) serait le plus important propriétaire immobilier privé de St Nazaire

LOGEMENTS SOCIAL

INFO CARENE

Objectif 2011 : construire 2000 logements par an dans la Carène en 6 ans

INFO SILENE

3500 demandes de logement social en attente parce que manque de petits logements et que le phénomène de la décohabitation des couples n'avait pas été prévu de manière aussi importante.

300 logements neufs construits par an

Politique de vente de logements aux locataires

Politique de mixité sociale

Politique de rénovation dont ANRU

Arrêt des constructions d'ensembles de + de 300 logements depuis loi ANRU

INFOS CNL

12000 logements sociaux à ST NAZAIRE,

SOIT 8500 logements SILENE + 3500 logements ESPACE DOMICILE (Ex chantiers navals)

+ de 25 % de logements sociaux à St Naz mais 3500 demandes de logement en attente

400 logements construits ou qui se libèrent par an

18 À 22 mois de délais d'attente pour un logement (certaines familles attendent en vain une mutation depuis 4 ans)

Parc immobilier vieillissant

Problème de l'accessibilité aux logements pour les personnes âgées

Accord avec la politique de mixité sociale pour éviter les quartiers ghettos mais il faut savoir que les locataires à gros revenus payent des surloyers qui sont très élevés

Politique de vente de logements HLM suite loi BACHELOT : 11 logements SILENE et 6 ESPACE DOMICILE en 2012

REMARQUES

Les cités HLM sont dispersées dans la ville, dont le centre-ville, même si les grands ensembles construits dans les années 70 sont principalement en périphérie (exception groupe Jules Guesde)

Depuis 5 ans, politique commerciale de Silène : local commercial place de l'hôtel de Ville, recrutement de personnels commerciaux au détriment de salariés qui avaient commencé au bas de l'échelle et connaissaient bien les habitants des cités où ils étaient en activité. Politique tape à l'œil pour attirer les locataires à Saint-Nazaire et changer l'image des cités d'habitat social (Volonté louable).

Mais la Charte Silène envers les locataires n'est pas respectée (par exemple l'engagement d'effectuer les travaux de réparation dans un délai rapide)

Pas de suivi des demandes de travaux (avec souvent des malfaçons) effectuées par des entreprises sous-traitantes.

Pas de sérieux dans l'état des lieux sauf si présence CNL ou si client vigilant (mur sous évier plein de moisissures pas visible au premier coup d'œil

Personnes handicapées (donc vulnérables) même suivies par une tutelle, dont les demandes légitimes ne sont pas prises en compte (4 ans d'attente pour une réparation au sol, 1 mois d'attente pour éliminer la présence de limaces dans le logement, portes coupantes pour des personnes handicapées en fauteuil)

Réussite globale de la rénovation ANRU pour le bâti, spectaculaire au niveau des façades, appréciée par les habitants comme par les personnes qui découvrent les quartiers. Rénovation des halls et des escaliers. Rénovation des intérieurs des appartements et mise aux normes des installations électriques mises aux normes nouvelles, réfection des sols. Certains appartements agrandis par des bow-windows ou des balcons.

Mais les habitants et associations de locataires s'ils ont été informés régulièrement des projets et des travaux, n'ont été que partiellement écoutés et associés.

Incohérence de la situation faite aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, le problème d'accès aux logements pour cette catégorie de locataires n'est pas pris en compte dans son ensemble.

Dégradation de l'accessibilité des transports en commun pour les PMR depuis la mise en service d'Hélyce pour les personnes à mobilité réduite qui bénéficiaient de bus très proches de leur appartement.

Problèmes des ascenseurs pour les personnes handicapées, par exemple, le cas d'un septuagénaire hémiplégique en fauteuil logé dans une tour au 2e étage avec un ascenseur souvent en panne pour cause de vandalisme, qui doit sortir son berger allemand plusieurs fois par jour, relogée pour cause de restructuration obligatoire par Silène... au 5e étage d'une tour voisine où les pannes sont fréquentes qui a pour locataires de nombreux auteurs d'incivilité notoires.

Absence de rampe d'accès aux logements de rez-de-chaussée des linéaires.

Certains aménagements farfelus (rampe d'accès pour éviter les marches qui aboutit à la partie fixe de la porte d'accès au hall de l'immeuble, donc inutile).

Augmentation des loyers à terme par l'augmentation des surfaces des logements rénovés et donc des impôts taxes foncières

Des logements neufs livrés avec des malfaçons graves

Réussite globale mais absence de politique d'accompagnement social complémentaire pour éviter les dégradations et chercher des solutions pour les personnes au chômage de longue durée ou en grande difficulté sociale, souvent auteures d'actes de délinquance de désœuvrement.

Sauf exception, hors des associations d'aide au relogement et encore difficilement, insuffisance de prise en compte des besoins et demandes prioritaires (Rayas), pas de prise en compte des avis des associations de locataires, des demandes des assistantes sociales, des personnes qui se défendent seules et trop en détresses ou démunies pour argumenter

Long temps d'attente de logement du notamment parce que les demandes sont nombreuses

De nombreux cas de sur-occupation d'appartements, connus ou cachés à Silène, par exemple :

- 3 couples avec enfants dans un T3 pendant trois ans,

- une femme de 55 ans, sans logement suite à un divorce, logée pendant un an dans le T1 de son fils célibataire qui dort sur le canapé

Des cas de misère grave cachée (appartements transformés en taudis, par exemple ordures entassées sur 120cm de hauteur avec tranchées pour permettre la circulation)

Pas de réelle mixité sociale, les locataires et les propriétaires ne se mélangent pas (Résidences Pitre Grenapin et Grands Moulins)

Problèmes des incivilités des jeunes et des cas sociaux, ni Silène ni la ville ne sait gérer malgré les différents dispositifs sociaux mis en place par la Ville ou le Département

Présence structurante des trafics de drogues dans les cités HLM périphériques, comme dans le centre-ville, mais qui ne nuit pas excessivement à la vie des habitants dont beaucoup peuvent vivre tranquillement. Par soucis éducatif de prévention, les parents salariés en CDI et/ou très soucieux d'éducation préfèrent garder leurs enfants à la maison, afin d'éviter les violences de rue à l'encontre de leurs enfants par d'autres jeunes auteurs réguliers d'incivilités. Des locataires qui ne peuvent profiter des caves condamnées parfois depuis 10 ans à causes de vandalisme à répétition.

EXPO L'ATELIER SUR LE LOGEMENT SOCIAL À SAINT-NAZAIRE

Plusieurs panneaux pédagogiques avec photos

Mise en valeur, par des maquettes ou des photos, de plusieurs réalisations architecturales, extérieurs et intérieurs (INNOVA, PLEIN CIEL) mais rien sur les avis des habitants des quartiers concernés, les conditions de vie des locataires, les satisfactions ou les critiques, l'accessibilité de ces logements aux personnes à faibles revenus.

Présentation d’un projet d’habitat participatif sur Lorient.

Thème : Habitat participatif

Objectif : Faciliter et encourager les démarches d'habitat participatif, encore à l'état expérimental en France, forme d'habitat qui permet :

1.      de partager les décisions quant à la conception de l'ensemble, à sa gestion matérielle mais aussi à tous les aspects de la vie commune.

2.      de partager des services et de l'entraide en créant des relations de voisinage solidaires tout en préservant l'intimité de chacun.

3.      de partager des espaces ( buanderie, atelier, jardin, chambre d'amis, salle commune), ce qui permet de réduire la surface nécessaire des parties privatives.

4.      de réduire les coûts par une gestion directe du projet, ce qui rend accessible au plus grand nombre une grande qualité de construction tout en réduisant les dépenses d'énergie, d'eau et de surfaces inutiles.

5.      de lutter contre la spéculation immobilière, des clauses de non-spéculation pouvant être imposées par les municipalités au moment de l'accès au foncier.

6.      de dynamiser la vie des quartiers en créant du lien social.

7.      de battre en brèche la sacro-sainte propriété privée dans sa forme la plus aboutie de coopérative d'habitant, la remplaçant par un accès à une valeur d'usage et la possession de parts sociales en lieu et place de propriété d'un bien.

Constat :

Plus de 200 groupes d'habitants en France travaillent en ce moment sur un projet de ce type. Plusieurs ont abouti, ( le plus célèbre étant le Village vertical de Villeurbanne ) mais beaucoup de groupes échouent parce que les obstacles sont nombreux.

En plus des obstacles législatifs et règlementaires qui ne dépendent pas des municipalités, les groupes se heurtent à un problème d'accès au foncier à des coûts abordables, au problème du financement de leur accompagnement par un professionnel, au manque d'information et de volonté politique de certains bailleurs sociaux. Il existe aussi au niveau national une Démarche Collective d'Innovation, destinée à lever les obstacles législatifs, règlementaires à la réussite de ces groupes. Elle rassemble une quinzaine de groupes d'habitants, le crédit coopératif, le crédit mutuel, le réseau des collectivités pour l'habitat participatif, la fédération des coop HLM, la caisse des dépôts, les associations Habicoop et la Coordin'action, des chercheurs universitaires. Elle travaille depuis environ un an et a participé au travail sur la Loi ALUR pour l'article sur l'habitat participatif.

Propositions concrètes :

§  Informer sur cette forme d'habitat et l'encourager par le soutien aux associations, aux groupes et aux professionnels accompagnateurs des groupes. Un réseau national des collectivités pour l'habitat participatif (charte sur leur site) existe déjà. Il serait bien que des élus PG s'y investissent pour éviter les dérives « soft » de simples copropriétés.

§  Encourager les bailleurs sociaux à s'intéresser à l'habitat participatif.

§  Au moment de la création de ZAC, proposer à des groupes existant des lots de foncier correspondant à leur besoin, sous condition de mixité sociale, d'objectif environnementaux et antispéculatifs, à des prix du logement social ou sous forme de baux emphytéotiques. Les associer à la conception des ZAC.

§  Dans les bourgs ruraux et les petites villes, l’habitat coopératif, pourrait être un enjeu pour la reconquête des centres anciens, à condition de rendre accessible aux coopératives d'habitants les aides à l'amélioration de l'habitat et que les collectivités soutiennent les projets.

Réalisation (avec exemple de réalisation) :

Village Vertical (Villeurbanne) http://www.village-vertical.org/

Angers, pour un habitat différent : http://hd49.wordpress.com/2012/09/17/angers-et-lhabitat-participatif/

Et quelques autres liens.

http://www.habitatgroupe.org/IMG/pdf/LivreBlanc_HP.pdf

http://www.acteursdelhabitat.com/spip.php?article666

http://www.acteursdelhabitat.com/spip.php?article683

 Le débat commence

Le besoin de lien social va être une question récurrente dans le débat, précision et modération sera 
apportée dans le sens où l’absence de lien social n’est pas une généralité. Par contre l’inadaptation des aménagements urbains, voire l’absence d’infrastructures socialisantes, dans les quartiers va être
longuement abordée. C’est un fait marquant.

La qualité des transports, l’absence de services publics, de salle de réunion/rencontre entre et pour les habitants, le peu de commerces de proximités sont vécus comme pénalisants.

Il est reproché aux maisons de quartier de ne pas être attractives.

L’inadaptation des logements aux personnes à mobilité réduite est un facteur à prendre en compte dans le 
cadre du vieillissement de la population.

Les méfaits de la loi Sellier dans l’offre de logement a lourdement pénalisé les ménages, notamment les
jeunes.

Est alors évoquée la piste de l’habitat partagé, un des écueils principal est le flou législatif. En effet, rien 
n’est prévu, quand bien même des améliorations législatives vont être prochainement votées, pour les 
surfaces communes (fiscalité oblige). Cette carence obérait jusqu’à présent  toute initiative de bailleur 
social de créer des surfaces communes pour buanderie, salles de réunion etc. Cette donnée doit être 
présente dans notre réflexion à la proposition de solution.

De même a été abordée la question du centre ville. Pas simple quand on sait qu’il y a un sérieux problème
dû aux diverses copropriétés de chaque immeuble. Si une rénovation s’impose, et cela est urgent, 
comment faire ? Passer contrat pour la rénovation et la réhabilitation des logements avec en retour 
l’obligation pour le propriétaire ayant reçu l’aide de maintenir son logement en logement social pendant 
une durée déterminée est une piste à explorer.

Tout ne peut pas se régler par la simple question d’habitat partagé, même si cela, au coup par coup, peut 
être une piste. Des logements ne sont pas entretenus faute de moyens, d’autres par négligence. Il faut 
alors faire la part des choses. Faut il un financement public, mais en ce cas, avec quelles garanties pour la mairie et les divers financeurs ? Est-ce suffisant de demander un plafonnement du loyer en échange, pour 
faire baisser en masse les loyers dans le secteur ? Faut-il un remboursement échelonné dans le temps 
(prêt d’honneur hypothécaire) ? Faut-il un mixe des deux ?

La question de la sécurité est aussi fortement venue, concernant les incivilités d’une part et les actes plus graves des tournantes dans les caves. Quelles réponses apporter ? Remettre des concierges (gardiens) ? Embaucher des locataires comme factotums pour l’entretien ? Insister sur la présence de médiateurs 
sociaux ? Insister sur les échanges et la solidarité ?

Faire prendre corps aux comités de quartier pour que la parole des habitants soit réellement entendue est 
un axe de réflexion. Il faut aussi comprendre que tout ne peut dépendre de la mairie en matière de sécurité,
 les effectifs de police dépendant directement du ministère de l’intérieur.

Réfléchir sur le statut de SILENE pour une réelle transparence.

En conclusion, la place de la municipalité est importante dans la politique du logement, puisque 
l’impulsion vient d’elle. Il apparait nécessaire que le politique en cette  question prenne le pas sur toute 
autre considération. Il est vital pour une maitrise citoyenne réelle que SILENE soit gérée de manière plus transparente. Il est aussi indispensable que les logements soient plus conçus avec un réel souci de 
durabilité et d’écologie. Il est de première importance que les logements ne soient pas éloigné de toute infrastructure socialisante (culture, sports, écoles, commerces, transports) comme c’est la cas actuellement. Aussi la réflexion doit être politique et non pas dépendre, comme c’est trop souvent le cas, de cabinets extérieurs. La SONADEV, entre autre, n’a pas vocation à continuer à sévir en toute opacité.

Nous l’avons vu l’habitat partagé est une solution, à défaut d’être la solution, qui ne doit pas être négligée 
et au contraire encouragée.

De même, libérer la parole des habitants afin de mieux répondre à leurs besoins est une nécessité.

Enfin, la question de l’urbanisation de la ville doit faire l’objet d’un grand débat et d’une véritable 
réflexion politique.